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環境ソリューションホワイトペーパー

2016年2月4日

不動産売買における土壌汚染

不動産売買時の土壌汚染の発見

不動産売買や不動産の証券化、開発事業の際には、過去の工場等の存在履歴を確認する目的でPhase 1(或いはPhase 0.5)調査が必ずといっていいほど実施されるようになってきており、Phase 1調査で土壌汚染の可能性が懸念された場合にはPhase 2調査に移ります。

このPhase 2調査の結果、かつての工場由来や廃棄物による土壌汚染と同時に、自然地盤や浚渫土砂、および盛土を由来とした有害物質が基準を超過して確認されるケースが多く挙げられています。

自然的原因・盛土の土壌汚染とは?

どんな場所でどんな物質が基準超過するケースが多いか?

海域ではふっ素、ほう素は基準を超過して検出されやすく、水質汚濁に関する環境基準が追加された際にも、ふっ素、ほう素は海域では環境基準が適応されないこととされています。また、東京湾岸部などの浚渫土砂の埋立を行った埋立地では、鉛、砒素、ふっ素が基準を超過して検出されるケースが多くあります。さらに、温泉などの鉱床地帯や岩石中など、元来自然界に広く存在する物質として、砒素や鉛などが挙げられます。

盛土を由来とする土壌汚染については、対象不動産の造成時などに持ち込まれた土壌のことであり、その土壌が工場等の解体残土や元々基準を超過する濃度を含む鉱床地帯や海域の土壌(自然由来で基準を超過する土壌)が持ち込まれた場合などがあります。

どのように汚染土壌が分布しているか?

自然的原因や盛土を由来とする汚染土壌については、工場等の操業由来の土壌汚染がその浸透場所等に関係して局在性を示すのとは異なり、敷地-全域に広く分布するケースが多くあります。
また浚渫土由来の汚染土壌については、表層で基準超過が確認されない場合でも、該当する地層が堆積した地層でのみ基準を超過する土壌が存在する場合もあります。

  • 海岸近く-----ふっ素、ほう素等
  • 浚渫土砂の埋立地-----鉛、砒素、ふっ素等
  • 鉱床地帯や岩石に元来含まれる物質-----様々な重金属等
  • 工場等の解体残土-----その工場で使用していた様々な有害物質
  • 自然的原因・盛土由来の汚染は広く分布する傾向がある!

不動産売買における土壌汚染発見のリスク

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