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Case2商業ビルの証券化に伴うデューデリジェンス

既存商業ビル(メーカー本社ビル)を対象に信託受益権を設定した後、不動産投資信託(J-REIT)に売却することを最終目的としたデューデリジェンス の一環としてのPhase1調査を実施した結果、土壌汚染の可能性があることが判明したため、Phase2調査を実施することとなった。

サイトの概要

クライアント

大手不動産会社による国内SPC(不動産購入者、信託受益者)

調査契機

既存商業ビル(メーカー本社ビル)を対象に信託受益権を設定した後、不動産投資信託(J-REIT)に売却することを最終目的としたデューデリジェンスの一環としてのPhase1調査を実施した結果、土壌汚染の可能性があることが判明したため、Phase2調査を実施することとなった。

立地状況 首都圏湾岸部
土地面積 5,000m2
利用状況 大手メーカー本社ビル(内部立入制限あり)
建屋状況 地上13階、地下2階、建蔽率80%

※注意:守秘義務等お客様との関係上一部情報を変更して記載してあります。

クライアントのお悩みと国際航業のソリューション

投資家を含む第三者に説明しうる調査をしたいが、どのような調査をしたらよいのかわからない・・・。

将来的にJ-REITに売却され、金融商品となる以上、汚染に関する様々なリスクを勘案する必要があります。たとえば対象地の操業活動に由来する汚染のみではなく、隣地からのもらい汚染も勘案した調査を実施すべきでしょう。その場合、土壌汚染対策法で定める調査内容のみでは不十分な調査となる可能性がありますので、サイトに応じた調査計画とニーズを踏まえた評価内容案を予め提案します。

対象地全域を評価してほしいが、敷地の大部分に建屋が存在し、建屋内は物理的に調査できない・・・。

建屋内について土壌汚染のおそれがない土地とみなせる条件がいくつかありますので、その点を考慮しつつ、Phase1調査の結果に基づき、建屋下の調査の必要性について客観的データを用いて判断します。 また建屋内を調査する必要があると判断される場合でも、周囲の調査地点の結果等から、汚染の可能性が小さいと推察することが可能な場合があります。

指定基準を超過する土壌が確認された場合でも、オフィスビルとして利用し続ける予定なので、汚染の浄化ができるかどうかわからない。その場合には、どのような評価になるのか?

汚染物質によっては事業活動への影響を最小限にして対策を行うことが可能です。また、根本的な対策が実施できない場合でも、汚染土壌の暴露経路を想定した健康上のリスクや周辺への拡散リスクを防ぎ、対策費用を抑えられる措置工法を提案させていただきます。 この場合、将来的に土壌汚染対策法や自治体の土壌汚染に関する条例等の適用対象となる法的リスクについて評価するとともに、その他CSRリスク等についてもご説明させていただきます。

調査結果と評価

既往Phase1調査の結果、考えられる汚染原因は2パターンと判断しPhase2調査を実施

Phase2調査項目 過去の土地利用に起因する汚染 隣地の土地利用に起因する汚染
Step1
(表層土壌調査
  • かつて存在した印刷工場の操業による影響を把握するための表層調査の結果、砒素(溶出量)及び鉛(溶出量・含有量)による土壌汚染が確認された

    原因1を確認!

  • 隣接地に存在するガソリンスタンドからのもらい汚染による影響を把握するためのボーリング調査の結果、ガソリンスタンド近くの深部土壌から油膜・油臭が確認された

    原因2を確認!

Step2
(ボーリング調査)
  • Step1の調査結果を踏まえ、土壌汚染の深度を確定するための追加ボーリング調査を行った結果、深度1m~3m付近では基準値に適合したが、深度3m以深で基準値の超過が確認された
  • 深度3m以深の基準値超過は自然的原因の可能性も考えられた
Step3
(自然由来の検証)
  • (1)当該物質の分布状況、(2)周辺の土地の地質状況、(3)周辺における過去の調査結果を基に検討した結果、深度3m以深で確認された砒素については自然的原因によるものであると判断

    原因3を確認!

最終評価
  • 汚染状況から建屋下については人為的原因と思われる土壌汚染は存在しないと判断した
  • 対象地周辺での地下水利用はなく、対象地では敷地全域が被覆されている商業ビルとしての利用を継続することからヒトの健康への影響はないと評価した
  • 自然的原因による基準超過土壌については、将来的な工事の搬出時の参考として、土壌処分費単価を報告書に記載することとした


汚染原因の確認場所

タイムスケジュール

Phase1実施後の相談から最終評価まで約2ヶ月


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